【银河晨报】2.17丨固收&地产:居民部门融资&房地产市场如何看?

（以下内容从中国银河《【银河晨报】2.17丨固收&地产:居民部门融资&房地产市场如何看?》研报附件原文摘录）
　　银河晨报 2023.2.17 1. 固收&地产：居民部门融资&房地产市场如何看？ 2. 食饮：政策驱动预制菜行业良性快速发展——“中央一号文件”点评 /// 银河观点 /// 银河固收&地产：居民部门融资&房地产市场如何看？ 刘丹丨首席FICC&固收分析师 S0130513050003 王秋蘅丨地产行业分析师 S0130520050006 一、核心观点 （一）2023年1月居民部门融资如何看？有那么弱吗？ 同比来看，居民部门需求仍弱：同比去年1月少增5858亿元，若考虑春节假期一周（1/4），修正月度值为3429亿元，同比少增幅度为5000亿元。 贷款集中度管理的关键比值约束：中资大型银行、中资中型银行、房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%。（2020年年底公布）。 贷款额度约束在往年体现明显，2022年弱需求额度约束降低：我们认为由于2022年居民融资仅3.8万亿，较往年7.5万亿均值大幅降低近50%，我们测算上半年大行按揭新增占比仅为25%，远低于以往，因此不同于往年贷款额度1月份集中释放明显，同比少增幅度或夸大了居民融资的疲弱。1月疫情影响降低，居民中长期、短期贷款环比上月均改善，环比数据我们认为有一定意义。 房地产销售现企稳迹象：信用扩张更与房地产行业相关，社融与房地产贷款利率更相关。房地产疲弱是对投融资的拖累是重要因素，个人贷款加权平均利率的大幅下行目前已经开始推升销售回暖，将一定程度改善房地产市场和土地市场的下行压力。 （二）2月数据：融资需求vs提前还款 预计2月份疫情影响进一步降低和经济预期改善，经济活力增强，居民消费需求的修复已在路上，持续的房地产扶持政策支持居民购房融资需求将边际改善，房地产销售进入筑底恢复期。2月份综合提前还款等因素，数据或将给出更明确地指向。 人口结构看购房需求 刚需下滑，改善性需求为主。目前的购房需求应该是以改善和大城市学区为主。改善性需求具备一定可持续性。 政策现状以及后续政策预期：因城施策特征比较明显，对于二套的认定和二套利率的定价是关键变量，改善性需求支持力度仍有加强空间。高频数据显示节后成交较为活跃。 居民的收益、成本考量：是还款？还是负债？ 理财产品利率下行和通胀上行，居民持有现金类资产收益降低。居民房贷成本与投资收益差值高于以往，且主要资产收益低于CPI。因此倾向与偿付债务。 增、存量房贷利率利差较大是导致提前还款的原因之一。我们以2019年各城市房贷平均利率为例，测算出当时购房的存量房贷利率，并于目前新增的购房的房贷利率比较，以南京为例，增存量利差达到205bp，郑州、武汉、合肥等城市利差也在100pb以上。 存量房贷利率需要进一步下降以降低居民利息支持成本，从而降低存量房贷提前还款压力。 （三）货币供需：社融-M2剪刀差与利率走势背离 货币政策长期基调的变化 2015年-2021年11月，需求端主导利率波动，货币供给趋稳：期间货币供给逐步常态化，实际利率为正，货币政策2016年以后明显收紧，2017年以后M2同比增速基本稳定8.1-8.5%，货币宽松的时间很短，利率的周期波动主要由需求主导。2020年疫情影响，货币短暂宽松后收紧回归往年区间。 2021年12月之后，M2增速开始上行：2022年持续宽松，需求持续疲弱，社融-M2差值2022年4月以后转为负值。10Y国债利率-CPI长期均值以下。 2023年1月货币供需：社融-M2剪刀差再走阔 M2同比增速较上月升至12.6%，社融-M2增速差降至-3.2%。对债市而言，货币政策维持宽松，债市利率波动主要在于11月以来经济预期改善以及交易性冲击，债基赎回压力较大。另外由于海外利率高位平稳，固收类产品收益可观，亦对银行负债端成本造成一定压力。 经济工作会议强调货币政策精准有力，供需格局仍宽松，财政政策加力提效，经济修复、消费回升已有显现，利率基本无下行空间但大幅上行可能性不大。 （四）债市：房地产市场暂不构成利率大幅上行压力 长期利率水平主要还是由企业盈利能力和房地产周期决定。从周期波动和趋势看，长期利率与全社会盈利水平具有高度相关性，同时由于房地产相关领域债务融资为主的属性，房地产行业对利率的影响非常大。 土地购置费用与利率的关系密切，甚至略领先：11月中旬，房地产企业预售资金监管、融资方式利好政策连发，叠加中央“因城施策”政策，各地方政府亦发力需求端。地产周期启动房企资金约束降低，但仍依赖终端购房融资周期的启动。目前土地市场仍维持低迷状态，地方国资托底，地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇。行业供给侧出清仍在进行中，这个阶段对于积极拿地的房企是一个拿地利润率和市长率双提升的好机会，22-23年房企的拿地格局将决定未来的市场格局，市场驱动力由需求侧的繁荣转变为供给侧的竞争。 房地产行业盈利是否企稳，全行业盈利未来怎样？短期仍是改善预期且具备不确定性。房地产市场暂不构成利率大幅上行压力。 （五）房地产行业的看法：股&债 股市房地产板块：自2022年以来跑赢沪深300，目前正处于盘整阶段，主要由于市场的强预期与弱现实之间的矛盾，销售在政策支持下是否能企稳是关键。随着供给侧政策不断发力，保主体进程加速，目前市场的关注点逐渐转移到需求端政策，后续针对首套、改善性住房的政策支持还有发力空间。 建议关注三条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、2）确定性强的区域性房企：滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；3）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。 中资美元房地产债：各等级信用利差压缩后，目前BB+等级及以下有所回升，市场偏谨慎，高等级表现仍稳定。对于美债加息空间市场预期仍有不确定性。 食饮：政策驱动预制菜行业良性快速发展——“中央一号文件”点评 刘光意丨食品饮料行业分析师 S0130522070002 一、事件 《中共中央 国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》（中央一号文件）发布，明确提出培育发展预制菜产业。 二、核心观点 （一）政策分析：赛道有望驶上规范化发展快车道 文件主要从四个方面给予预制菜赛道发展指引，进一步明确了行业未来发展方向：1）生产基地建设；2）供应链支持；3）电商渠道扶持；4）明确行业标准。 （二）影响一：加速消费者培育，渗透率提升推动需求景气延续 预制菜赛道潜在需求广阔：1）餐饮连锁化率提高，中央厨房式运作模式更追求口味一致性和极致效率；2）生活节奏加快，家庭烹饪场景趋于简单化、便捷化。行业渗透率较低，据《中国烹饪协会五年工作规划》，目前我国预制菜渗透率仅10%-15%，远低于美日发达市场。但作为新兴业态，部分消费者对预制菜口感与质量仍存疑，此次政策端的明确支持有利于打消部分市场疑虑，提高消费者认可度，加快品类渗透率提升。 （三）影响二：竞争格局优化，政策推动行业发展步入良性阶段 疫情期间预制菜赛道供给快速增加，据企查查数据，2020年~22H1我国预制菜相关企业新注册量分别为1.26/0.41/0.11万家，22年预制菜相关品牌累计完成融资31起，总金额超7亿元。但行业发展缺乏标准规范，22年8月堂食使用预制菜未告知事件被中消协点名。22年各地陆续出台行业规范，帮助预制菜市场脱离“野蛮生长”状态。此次预制菜被正式写入中央一号文件，将利于拔高行业准入门槛，驱动行业集中度提升。 （四）影响三：推动产业链整合，解决预制菜商业模式当前痛点 冷链保鲜、购买渠道和配送物流等是预制菜产业核心痛点。一号文件提出“提升净菜、中央厨房等产业标准化和规范化水平”，解决运输环节冷链不到位导致的新鲜度/口感缺失问题；提出“深入实施“数商兴农”和“互联网+”农产品出村进城工程…建设农副产品直播电商基地”，解决运输时效和购买渠道问题。预制菜上下游产业链有望深度融合，构建标准化专业化生产模式。 （五）经验借鉴：政策护航乳制品行业实现三轮增长 以乳制品行业为例，行业规范对赛道良性发展具有多层次效益。1）鼓励性政策促进赛道扩容进入高速发展期；2）监管政策完善推动市场格局优化，马太效应下头部公司显著受益。参照乳制品行业，预制菜行业正处于向良性发展的过渡期，伴随规则完善，市场有望进一步扩容，竞争格局有望优化。 三、投资建议 全年来看，二个维度：维度一，寻找景气周期+疫后复苏共振的弹性；维度二，重视疫情带来的长期逻辑变化。三个阶段：1.过渡期（1-2月）：重点关注高端白酒、餐饮供应链。2.弱复苏（3-6月）：关注高端白酒、次高端白酒、餐饮供应链。3.强复苏（7-12月）：关注高端白酒、调味品、啤酒、软饮料。短期来看，复苏节奏或有所加快，关注高端白酒（贵州茅台、五粮液、泸州老窖），并加大重视次高端（山西汾酒）；餐饮供应链（海天味业、颐海国际、日辰股份）、饮料（东鹏饮料、李子园）。 四、风险提示 经济恢复不及预期；成本涨幅超预期；食品安全问题。 如需获取报告全文，请联系您客户经理，谢谢！ /// 相关报告 /// 【银河晨报】2.16丨策略：A股市场面临多方博弈，结构性机会占优 【银河晨报】2.15丨农业：实施玉米单产、大豆产能提升工程，强化以能繁母猪为主的生猪产能调控 【银河晨报】2.14丨宏观：表内信贷挤占表外，天量存款带动M2上行 【银河晨报】2.13丨宏观：主要央行的转向与好于预期的海外经济 【银河晨报】2.10丨金螳螂 (002081.SZ)：业绩符合预期，行业拐点向上 更多干货请关注 中国银河证券研究 微信公众号 中国银河证券研究 长按扫码关注我们 微信号｜zgyhzqyj 本文摘自报告：《银河证券每日晨报 - 20230217》 报告发布日期：2023年2月17日 报告发布机构：中国银河证券 报告分析师/责任编辑： 周颖 分析师登记编码：S0130511090001 周颖 食品饮料行业分析师，清华大学本硕，2007年进入证券行业，2011年加入银河证券研究院。多年消费行业研究经历。 /// 评级体系及法律申明 /// 评级体系： 银河证券行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。 银河证券公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。 中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。 法律申明： 本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。 本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。 本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。 本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。 本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。 本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 投资有风险，入市请谨慎。

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